Wihlborgs expanderar kraftfullt
– förvärv för närmre tre miljarder under våren

Wihlborgs har idag fastigheter i Öresundsregionen till ett värde av ca elva miljarder. Det årliga hyresvärdet ligger på drygt en miljard.

Under första halvåret i år gjorde Wihlborgs förvärv för närmre tre miljarder. Bland de 25 nyförvärvade fastigheterna ingår bland annat SkansTornets bestånd i Malmö samt Betafastigheten på Ideon i Lund.

Wihlborgs innehav, ca 215 fastigheter huvudsakligen kommersiella lokaler, är koncentrerat till Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn. Den uthyrbara ytan uppgår till ca 1218400 kvm.
Tyngdpunkten ligger i Malmö och Helsingborg, motsvarande 84 procent av fastighetsvärdet och 86 procent av hyresvärdet.

Under våren förvärvades SkansTornets bestånd i Malmö till köpeskillingen 2170 mkr. Det omfattade 14 fastigheter, totalt 182000 kvm, med bl a de välkända byggnaderna gamla Telehuset, numera Storgatans Galleria, Big Bowl-fastigheten och Caroli City.
På den senare har Wihlborgs, efter tillträdet, låtit genomföra en tredimensionell fastighetsbildning och avyttrat hotelldelen, den som inrymmer SAS Radisson, till Pandox.

Med förvärvet av Ideon AB, Betafastigheten 1-6 om totalt 24000 kvm, tog Wihlborgs steget in på Ideon. För 420 miljoner blev man delägare till Ideon Center tillsammans med Ikanoägda Första Fastighets AB Ideon.
Yggdrasil, Erik Pensers fastighetsbolag, och Lunds Universitet var säljare. (Förvärvet från Lunds Universitet väntar regeringens godkännande).

Fastighetsbeståndet i Malmö är i huvudsak koncentrerat till Västra Hamnen och City. Marknadsvärdet ligger på ca 5,4 miljarder och man har en direktavkastning på 6 procent.

I Västra Hamnen uppgår Wihlborgs fastighetsinnehav till ca två miljarder. Här märks bland större byggnader tex Sigmahuset och Ubåtshallen.
Exploatering av de ca 80000 kvm Wihlborgs har att bebygga på Dockanområdet är i full gång. Bebyggt i sin helhet beräknas det vara inom en tioårsperiod.
För närvarande pågår byggnation av Dockporten vid småbåtshamnen, en kontorsbyggnad om 10 000 kvm och blivande hemvist för börsnoterade Teleca.
Brygghuset står i tur, en exklusiv kontorsbyggnad om 3800 kvm, som i elegant arkitektur sträcker sig ut över vattnet och Dockans småbåtshamn. Uthyrning pågår och byggstart blir så snart man tecknat avtal med hyresgäster till två tredjedelar.

Wihlborgs har ca 20 procent av alla kontorsytor i Malmö City. Här ingår, utöver tidigare nämnda även fastigheter som Medeon med nybyggda Acadiabyggnaden på 17 200 kvm och prestigefastigheten Börshuset.

I Helsingborg uppgår fastighetsvärdet till ca 2, 4 miljarder och beståndet är koncentrerat till centrum, Berga och södra delen av Helsingborg. Direktavkastningen ligger här på sju procent.
Vid årsskiftet tillträder Wihlborgs ytterligare fyra fastigheter, bl a Tingshuset, och gamla polishuset, totalt 28000 kvm där GE Real Estate står som säljare.

I övriga Öresundsregionen uppgår fastighetsvärdet till 1,7 miljarder, varav ca 800 miljoner vardera i Köpenhamn och Lund med en direktavkastning på 4,9 respektive 6,7 procent.
I Köpenhamn har Wihlborgs senaste året, med framgång, omvandlat fastigheten Hørkær 16-28 med en yta om 34200 kvm till kontorsbyggnad. Den är idag uthyrd till 90 procent.
Kerstin Grevelius Kjellvander   A&K

Faktaruta Wihlborgs

Fastigheter marknadsvärde ca 10943 mkr
Uthyrbar yta ca 1218400 kvm
Hyresintäkter ca 1110 mkr
Direktavkastning 6,4 procent
Förvärvat 25 fastigheter första halvåret 2006 till ett värde av 2896 mkr
Största aktieägare: Maths O Sundqvist familj och bolag 10,7 procent, Brinova 10,1 procent och Investment AB Öresund 5,2 procent.

Strukturförändringar stärker tillväxten

– Jag har en fast tro på utvecklingen i regionen, säger Anders Jarl, VD på Malmöbaserade Wihlborgs Fastigheter AB.

– Hyresmarknaden är stark, hyresutvecklingen och nyuthyrningen är positiv. Utvecklingen drivs av djupgående strukturella förändringar – allt fler etableringar av huvudkontor i regionen och den pågående integrationen.

  Anders Jarl lyfter fram infrastrukturen, med tonvikten på Öresundsbron och Kastrup, som den främsta bakomliggande orsaken. Ytterligare katalysatorer är den höga utbildningsnivån och den goda livskvalitet som regionen erbjuder.

 Den välutvecklade infrastrukturen är den främsta drivkraften i utvecklingen.
– I första hand har vi betydelsen av Öresundsbron i kombination med storflygplatsen Kastrup, säger Anders Jarl.
Lägg därtill vägnätet i övrigt i kombination med den miljövänliga spårbundna trafiken under kraftig utbyggnad: Citytunneln, Öresundståg, Pågatåg och Köpenhamns metro. Han pekar också på integrationen, hur antalet pendlare ökar kontinuerligt, drygt 15 procent i snitt per år. Idag jobbpendlar ca 13 000 dagligen.

– Regionen rymmer ca 1,7 miljoner förvärvsarbetande med hög utbildningsnivå, framhåller Anders Jarl vidare.
De ca 140000 studenterna borgar för kontinuiteten. Jordmånen är god för innovationer. Redan ryms här mycken högteknologisk industri.
– Allt detta mot en bakgrund som erbjuder hög livskvalitet i form av tex bra bostäder, lättillgänglig ren natur – skog, hav, sjö och stränder.

Några orosmoln, vare sig risk för överhettning eller överproduktion, syns inte i Malmö.
– Marknaden är stabil. Malmö har gott om byggbar mark samtidigt som marknaden domineras av stora aktörer som agerar ansvarsfullt med den långssiktiga utvecklingen för ögonen.
Kerstin Grevelius Kjellvander   A&K

Utvecklingen på Wihlborgs delmarknader

Hyresnivån för kontor i centrala delarna av Malmö och i Västra Hamnen stiger och ligger idag runt 1850 kronor per kvm.
Enligt en rapport framtagen under våren av Jones Lang LaSalle ligger vakansgraden på 9,8 procent i Malmö City och 8,7 procent i Västra Hamnen och direktavkastningen i spannet 5,25- 5,75. Wihlborgs har här en direktavkastning på 6 procent.

I Helsingborg är hyresökningen stabil, ca 2 procent något över inflationen. För Wihlborgs vidkommande ligger direktavkastningen på ca sju procent.
– Kontor i centrala Helsingborg har större potential hyresmässigt än i Malmö. Här råder brist på centralt belägen mark, påpekar Anders Jarl.
Hyran ligger på ca1200 kronor per kvm, har i enstaka fall kommit upp till 1600 kronor per kvm. Hyresnivån är dock fortfarande inte tillräckligt hög för att klara nybyggnation.

Hyresnivån i centrala Lund är stabil runt 1 200 kronor per kvm med sjunkande vakanser. Idag har Wihlborgs en avkastning på 6,7 procent.
Hälften av nyförvärvade Betafastigheten på Ideon, ca 12000 kvm, kommer att friställas då Teleca lämnar Lund för Malmö 2007.
Detta inger ingen anledning till oro.
– Forskningsbyn Ideon har hög attraktionskraft!

Köpenhamnsmarknaden intar en särställning, visar tecken på sjunkande hyror. Anders Jarl framhåller att Wihlborgs är med och bevakar marknaden.
– Vårt innehav av fastigheter för ca 800 miljoner kronor innebär att vi blir tillfrågade. I nuläget anser vi emellertid att priserna, rent generellt, är för höga i förhållande till hyrespotential.
Wihlborgs fastighetsinnehav har direktavkastningen 4,9 procent.

Uthyrningsgraden på Wihlborgs är i dagsläget 92 procent.
– Vi förädlar flera fastigheter, en värdeskapande utveckling, understryker Anders Jarl och tillägger att det långsiktiga målet är klart.
– Vi fortsätter att expandera i Öresundsregionen.

Kerstin Grevelius Kjellvander   A&K