Newsec i rapport om Malmö-läget
I Newsecs "Nordic Report Real Estate Spring 2005" förutspås att Malmö, som en del av Öresundsregionen, kommer att fortsätta expandera. Bron, och andra infrastruktursatsningar liksom det växande samarbetet över sundet skapar dynamik. Av största betydelse är här Medicon Valley och Öresundsuniversitetet.
Man noterar även att intresset för Malmö ökat bland utländska investerare.
Till Malmös starkare sidor räknar man logistik, detaljhandel och wholesale samt bygg- och fastighetsindustrin.
Hälften av kontorsytorna, som i Stor- Malmö totalt omfattar 1,4 miljoner kvm, är belägna i stadskärnan. De största kommersiella fastighetsägarna är Vasakronan, Wihlborgs, Kungsleden och Stena Fastigheter som sammantaget äger ca 50 procent av kontorsytorna.
Internationella investerare har börjat visa större intresse för Malmö. Detta till stor del beroende på att avkastningen är högre än i Stockholm. Bland förra årets storaffärer nämns Deutsche Bank RE¹s förvärv av Baltzar City, om 11.200 kvm, DIL¹s investering i Högskolan, 43000 kvm ävensom Holländska Redevco¹s, köp av Åhlen-fastigheten, Gyllenstjärnan 27, för övrigt den första fastighet de förvärvat i Sverige.
Man förutspår i rapporten att fastighetsfonder, nordiska investerare inkluderade, kommer att investera i kommersiella fastigheter i Malmö de kommande åren.
New Sec räknar med en generellt minskad vakans under 2005. Vakansgraden för Stor-Malmö har de senaste två åren legat på relativt stabila 15 procent. Företrädesvis kan vakanserna hänföras till äldre kontorsfastigheter, ungefär en fjärdedel av dem står för närvarande tomma. I Västra Hamnen är vakansgraden lägre, ca 11 procent.
Hyrorna på nyproduktion A-lägen ligger nu på1700-1800 kronor per kvm, dvs. något under toppnivåerna på ca 2.100 kronor under år 2000.
Man påpekar att det i stort inte ha nyproducerats kontorslokaler i Malmö City under 2003-04. Det, i kombination med befintliga vakanser, Malmös storlek som stad och det stora utbudet mark på attraktiva områden har minskat möjligheten till hyreshöjningar.
Den genomsnittliga hyresnivån har däremot enbart sjunkit 3-5 procent sen toppnoteringarna. Det tillskrivs Malmös underliggande stabilitet med diversifierad handel och industri. I snitt ligger hyrorna på mellan 1200 och 1600 kronor per kvm i City och mellan 950 och 1500 kronor per kvm i Västra Hamnen. A-fastigheter ca 2-300 kronor mer per kvm.
Man förväntar sig fortsatt stabilt läge under 2005.
På byggsidan konstateras att nyproduktion av kontorsytor har legat relativt lågt under de senaste tio åren, i snitt ca 9.000 kvm per år. Under 2003 och 2004 byggdes dock 10.500 respektive18.000 kvm. Nästan inget är byggt på spekulation. Många projekt har också legat på is i avvaktan på besked om Citytunneln och en ungefärlig tidpunkt då den kommer att vara i bruk.
Skanska, NCC och Wihlborgs är de främsta aktörerna på den kommersiella sidan och störst på bostadsbyggande är JM. Mest omfattande har byggaktiviteten varit i Västra Hamnen.
Här får Turning Torso ett speciellt omnämnande, ² the spectacular building perhaps more a work of art² som står klar i november i år med 3800 kvm kommersiella lokaler och 15000 kvm bostäder.
Kerstin Grevelius Kjellvander
Chefredaktör & VD
kerstin.grevelius@affkapnytt.se
|